Como Regularizar um Imóvel Comprado com Contrato de Gaveta e os Perigos de Não Regularizar

O que é um contrato de gaveta e seus riscos?

Um contrato de gaveta é um acordo informal de compra e venda de imóveis, sem registro
oficial no Cartório de Registro de Imóveis. Embora seja válido entre as partes envolvidas,
ele não confere ao comprador a propriedade legal do imóvel, o que abre uma série de
riscos. Segundo a advogada Laísa Santos, especializada em Direito de Família, “a
transferência da propriedade só ocorre com a inscrição do título no cartório”.
Os riscos são diversos, incluindo a possibilidade de o vendedor, ainda reconhecido como o
proprietário legal, revender o imóvel a outra pessoa. Além disso, o comprador que possui
um contrato de gaveta pode enfrentar dificuldades ao tentar usar o imóvel como garantia
para financiamentos, ou até mesmo ser responsabilizado por impostos que tecnicamente
ainda estão no nome do vendedor.

O problema da informalidade no mercado imobiliário

A informalidade no setor imobiliário brasileiro é um problema de grandes proporções. Dados
de 2019 revelam que, dos 60 milhões de imóveis urbanos no Brasil, cerca de 30 milhões
não possuíam documentos legais, como a escritura. Entre 2020 e 2023, houve um aumento
de 42% nos processos envolvendo contratos de gaveta, evidenciando a gravidade do
problema.

Como regularizar um contrato de gaveta

Para evitar problemas futuros, a regularização do contrato de gaveta é o caminho mais
seguro. Esse processo envolve dois passos principais:

1. Lavratura da escritura pública: As partes envolvidas devem comparecer a um Tabelionato de Notas para formalizar a transação.
2. Registro no Cartório de Registro de Imóveis: Após a escritura, o comprador deve registrar o imóvel, conferindo a ele a propriedade legal.
   Os documentos necessários incluem identidade e CPF das partes, certidão de matrícula do imóvel, certidões de quitação de débitos fiscais, entre outros.

Os documentos necessários incluem identidade e CPF das partes, certidão de matrícula do
imóvel, certidões de quitação de débitos fiscais, entre outros.

Quando o vendedor ou comprador faleceu

Se o comprador ou vendedor faleceu, o processo pode se complicar. No caso de Erica, seu
pai já faleceu, o que impede a inclusão do imóvel em um inventário sem que a propriedade
esteja regularizada. Nesses casos, se o vendedor estiver vivo, os herdeiros podem buscar a
regularização por meio de consenso. Contudo, se o vendedor também faleceu ou se recusa
a formalizar o contrato, a adjudicação compulsória extrajudicial pode ser uma solução.

A Lei nº 14.382/2022 permite que, mediante comprovação de quitação do valor do imóvel,
os herdeiros solicitem a transferência da propriedade diretamente no cartório. Para isso, são
necessários documentos como o contrato de gaveta, prova de quitação integral, notificação
ao vendedor e a certidão de matrícula do imóvel.

O perigo de não agir

A falta de regularização de um contrato de gaveta pode ter consequências severas. A mais
óbvia é a perda do direito legal sobre o imóvel, uma vez que, juridicamente, o bem ainda
pertence ao vendedor. Como o imóvel permanece registrado no nome de terceiros, há o
risco de novas transações envolvendo o mesmo bem, o que pode levar a disputas judiciais
complicadas e demoradas.
Outro problema é a impossibilidade de realizar operações financeiras com o imóvel. Sem o
registro formal, o comprador não pode usar o imóvel como garantia em empréstimos ou
financiamentos, restringindo seu potencial de valorização e investimentos futuros. Além
disso, a transferência do imóvel em casos de herança torna-se extremamente difícil, já que,
legalmente, o bem não faz parte do patrimônio do comprador ou de seus herdeiros.

E quando há falecidos envolvidos?

Situações em que o vendedor ou comprador já faleceu tornam o processo de regularização
mais delicado. No caso da leitora Erica Vieira, cujo pai faleceu sem formalizar a compra, a
primeira opção seria buscar uma regularização consensual com o vendedor, caso ele ainda
esteja vivo. Se houver acordo, os herdeiros podem seguir o procedimento padrão de lavrar
a escritura pública e registrar o imóvel.
No entanto, quando o vendedor também faleceu ou se recusa a formalizar o contrato, a
solução pode ser a adjudicação compulsória extrajudicial. Esse procedimento, facilitado
pela Lei nº 14.382/2022, permite que os herdeiros do comprador solicitem a transferência
da propriedade diretamente no cartório, desde que consigam comprovar a quitação integral
do imóvel.
O advogado Gustavo Costa explica que, nesses casos, a adjudicação compulsória pode ser
uma solução viável e menos burocrática, dependendo da documentação disponível e das
circunstâncias da transação original. “É possível resolver o caso no cartório, sem
necessidade de ação judicial, o que economiza tempo e dinheiro para os herdeiros.”

Os custos de regularização

Regularizar um imóvel comprado com contrato de gaveta não é apenas um processo
burocrático, mas também envolve custos. Entre os principais estão as taxas cartoriais, que
variam de estado para estado, e o pagamento de impostos devidos, como o Imposto de
Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Além disso, dependendo do valor do imóvel, as taxas de escritura e registro podem ser
elevadas. Portanto, especialistas recomendam que o comprador e seus herdeiros estejam
preparados financeiramente para arcar com esses custos, que, apesar de representarem
um gasto imediato, eliminam os riscos de disputas e complicações legais no futuro.

Considerações finais

A regularização de um imóvel adquirido por meio de contrato de gaveta é essencial para
garantir a segurança jurídica tanto do comprador quanto de seus herdeiros. Embora o
processo envolva alguns custos e burocracia, evitar esses passos pode gerar problemas
sérios, como perda da propriedade, disputas judiciais e complicações na transmissão por
herança.
Especialistas reforçam que, sempre que possível, o ideal é formalizar a transação no
momento da compra, evitando a informalidade e os riscos associados ao contrato de
gaveta. No caso de herdeiros, a melhor solução é buscar a regularização o quanto antes,
seja por meio da escritura pública ou da adjudicação compulsória, para evitar dores de
cabeça futuras. Como destaca o advogado Kevin de Sousa, “a segurança jurídica vale o
esforço e o investimento, protegendo o patrimônio e o direito de posse do imóvel”.