Como funciona a amortização no financiamento imobiliário?

A amortização no financiamento imobiliário refere-se ao processo de pagamento gradual
do valor principal da dívida ao longo do tempo, geralmente junto com os juros. Existem
diferentes sistemas de amortização que influenciam como as parcelas são compostas e
pagas. Aqui estão os dois tipos mais comuns:

Sistema de Amortização Constante (SAC):

Parcelas iniciais mais altas: As parcelas começam mais caras e vão diminuindo ao longo do tempo.
Amortização constante: O valor da amortização (parte do principal da dívida) é fixo em cada parcela, mas os juros caem à medida que a dívida diminui.
Juros decrescentes: Como o saldo devedor vai diminuindo, o valor pago em juros também diminui.
Total a pagar ao final: Geralmente é menor comparado ao Sistema de Tabela Price.

Tabela Price (Sistema Francês de Amortização):

Parcelas fixas: O valor da parcela total (amortização + juros) permanece o mesmo durante todo o financiamento.
Juros iniciais mais altos: No início, a maior parte da parcela é composta por juros, e uma parte menor vai para a amortização da dívida.
Amortização crescente: Ao longo do tempo, a parcela destinada à amortização aumenta, enquanto os juros diminuem.
Total a pagar ao final: Geralmente maior do que no SAC, devido ao fato de a amortização ser mais lenta no início.

Principais fatores que afetam a amortização:

Prazo do financiamento: Quanto maior o prazo, mais tempo você leva para quitar a dívida, pagando mais juros no total.
Taxa de juros: Afeta diretamente o valor total pago, já que os juros são calculados sobre o saldo devedor.
Saldo devedor: A amortização reduz esse valor ao longo do tempo, e os juros são calculados sobre o saldo restante.

Em ambos os sistemas, é possível realizar amortizações extraordinárias, que podem
reduzir o saldo devedor ou o tempo de financiamento, dependendo do acordo com o
banco.

Qual é o melhor jeito de amortizar?

A escolha do melhor jeito de amortizar um financiamento imobiliário depende de suas
condições financeiras e objetivos. Aqui estão algumas orientações para ajudar a tomar
uma decisão:

Amortização pelo Prazo ou pela Parcela?

Quando você tem recursos extras para amortizar, geralmente tem duas opções: reduzir o
prazo do financiamento ou reduzir o valor das parcelas.

Reduzir o prazo:
Vantagem: Você paga menos juros no total, pois o saldo devedor é quitado mais rapidamente.
Indicado para: Quem pode manter o valor da parcela atual, mas quer se livrar da dívida mais cedo e economizar.
Reduzir o valor das parcelas:
Vantagem: As parcelas mensais ficam menores, aliviando o seu orçamento no curto prazo.
Indicado para: Quem precisa diminuir o peso das parcelas no orçamento mensal.
Regra prática: Se você quer pagar menos juros ao longo do tempo e pode manter o nível das parcelas, reduzir o prazo costuma ser a melhor opção. Se precisa de mais folga
financeira no mês a mês, reduzir o valor das parcelas pode ser mais interessante.

Escolha do Sistema de Amortização (SAC ou Price)

SAC (Sistema de Amortização Constante):
É o melhor para quem quer pagar menos juros no total e pode arcar com parcelas mais altas no início.
Com o tempo, as parcelas diminuem, trazendo maior previsibilidade financeira.
Tabela Price:
Boa para quem prefere parcelas fixas e tem orçamento mais apertado no início.
Apesar de pagar mais juros no total, esse sistema pode facilitar o planejamento financeiro mensal.

Frequência de Amortização Extraordinária

Fazer amortizações extraordinárias (pagamentos adicionais fora do cronograma regular)
pode reduzir significativamente o total de juros pagos e o tempo de financiamento.
Sempre que tiver uma quantia extra (como bônus ou economia), considere fazer essas
amortizações.

Amortizar com frequência: A cada aporte extra, os juros futuros caem, pois o saldo devedor diminui mais rapidamente.

Taxa de Juros e Inflação

Se o financiamento tem uma taxa de juros alta em comparação a outros investimentos de baixo risco, amortizar mais rapidamente tende a ser vantajoso.
Por outro lado, se a taxa de juros for muito baixa e você tiver a oportunidade de investir com uma rentabilidade maior que a taxa do financiamento, investir seu dinheiro pode ser uma opção mais lucrativa.

Saldos de FGTS

Utilizar o saldo do FGTS para amortizar o financiamento é uma estratégia inteligente, já
que o FGTS rende menos que a maioria dos financiamentos imobiliários. Usá-lo pode
reduzir o saldo devedor e, consequentemente, o valor dos juros pagos.

Considerações Finais:

Se você busca economizar mais no longo prazo, amortizar pelo prazo no sistema SAC é a escolha mais eficiente.
Se você precisa de maior previsibilidade ou aliviar o orçamento mensal, reduzir as parcelas ou escolher o sistema Price pode ser melhor.
Aproveite sempre que possível para fazer amortizações extraordinárias. Essas escolhas dependem do seu planejamento financeiro e sua situação de curto e
longo prazo.